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    伴隨中國產(chǎn)業(yè)轉型升級逐步推進(jìn)，部分勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)與高能耗產(chǎn)業(yè)迅速向次級區域轉移；與此同時(shí)部分城市跨步躍進(jìn)“城市比規模，經(jīng)濟比速度”，土地財政、地方債務(wù)等問(wèn)題綜合作用下各類(lèi)的新城層出不窮，一座座城市綜合體開(kāi)發(fā)如火如荼，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園正在以燎原之勢崛起。
    其中不乏所謂的空城慘然孤立，曾在區域規劃的引導、市場(chǎng)投機者的惡意炒作、高資產(chǎn)增值、高投資收益率的趨勢下，塑造了一個(gè)個(gè)瘋狂熱銷(xiāo)的傳奇，也引發(fā)了部分投資者的悲嘆；資金被套，物業(yè)難拋，招租不宜的現象在部分經(jīng)濟基礎薄弱、人口總量有限、就業(yè)機會(huì )不足，為人口等資源凈輸出型城市更是普遍存在。
究其原因：
既有政府對土地財政的依賴(lài)，也跟部分城市當地主要領(lǐng)導只求政績(jì)不講實(shí)效的工作作風(fēng)密切相關(guān)；
從項目投資的動(dòng)機來(lái)講，主要以下兩種容易導致項目投資的失?。?br /> A、非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)從業(yè)者或生意人在缺乏經(jīng)驗的情況下以豪賭心態(tài)盲目跨界進(jìn)入，資金實(shí)力薄弱、相關(guān)資源不足、專(zhuān)業(yè)型人才缺乏，在合作單位的選擇上主要看服務(wù)費用價(jià)格、建筑施工能否墊資和額度等對齊專(zhuān)業(yè)性及行業(yè)資源整合能力等與項目成敗相關(guān)因素忽略，單一追求短期實(shí)惠。
B、在地產(chǎn)行業(yè)內部分化和企業(yè)轉型過(guò)程中部分企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗不足、對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規劃、營(yíng)銷(xiāo)、招商、運營(yíng)等領(lǐng)域缺乏專(zhuān)業(yè)認知，盲目追求企業(yè)效益的最大化，以原有住宅開(kāi)發(fā)思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重銷(xiāo)售輕招商和運營(yíng)。更有甚者在自身資金實(shí)力不足、股市融資無(wú)門(mén)、銀行貸款難、融資能力缺乏的情況下，缺乏風(fēng)險意識大額舉借民間貸款、甚至高利貸，頂著(zhù)巨債瘋狂冒進(jìn)。從而導致產(chǎn)品競爭力不足、開(kāi)發(fā)成本節節攀升，銷(xiāo)售價(jià)格與招商租金預期偏離市場(chǎng)、粗放管理，從而導致項目綜合競爭力不足，進(jìn)入資金回籠速度緩慢、招商銷(xiāo)售不利，無(wú)法及時(shí)補充新鮮資本血液、債務(wù)持續放大的惡性循環(huán)。
 
    那么，如何在中國整體產(chǎn)業(yè)轉型升級、產(chǎn)業(yè)結構調整、沿海劣勢產(chǎn)業(yè)向內陸轉移的歷史背景下，房地產(chǎn)行業(yè)自身在行業(yè)政策、地域差異、市場(chǎng)需求、資本市場(chǎng)等行業(yè)相關(guān)因素時(shí)刻發(fā)生變化的情況，房地企業(yè)普遍面臨企業(yè)戰略轉移、企業(yè)競爭力提升的客觀(guān)要求下如何走出一條既適合市場(chǎng)需求、企業(yè)需求的發(fā)展之路，已成為諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)不可回避的發(fā)展課題。
 
下面文深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機構僅對產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)淺談一二，希望可拋磚引玉、略有所益。在此之前先闡述以下幾個(gè)核心概念：
1、轉型升級：不是一個(gè)行業(yè)向另一個(gè)行業(yè)的跨越，而是指為保持和創(chuàng )造企業(yè)核心競爭力，本義上說(shuō)，就是從低附加值轉向高附加值升級，從高能耗高污染轉向低能耗低污染升級，從粗放型轉向集約型升級?；谧陨韮?yōu)勢和發(fā)展需要，在產(chǎn)品、服務(wù)、管理、技術(shù)等方面對現有結構的拓展和提升。就房地產(chǎn)轉型升級而言，是以產(chǎn)品和服務(wù)為轉型升級核心的包含諸多要素優(yōu)化調整的一系列變化過(guò)程。轉型并非業(yè)務(wù)類(lèi)型的完全轉變，而是業(yè)務(wù)結構轉向新型業(yè)態(tài)的更高級階段。
2、產(chǎn)業(yè)轉移：企業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)的部分或全部由原生產(chǎn)地轉移到其他地區,這種現象叫做產(chǎn)業(yè)轉移。產(chǎn)品生命周期理論認為，工業(yè)各部門(mén)及各種工業(yè)產(chǎn)品，都處于生命周期的不同發(fā)展階段，即經(jīng)歷創(chuàng )新、發(fā)展、成熟、衰退等四個(gè)階段。
3、工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠(chǎng)房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現土地的整體開(kāi)發(fā)與運營(yíng)。整合自然資源、社會(huì )資源、經(jīng)濟資源等，提升區域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型復合化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
5、工業(yè)園區：一個(gè)國家或區域政府根據自身經(jīng)濟發(fā)展的內在要求，通過(guò)行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應市場(chǎng)競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區。
 
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為實(shí)力房企巔峰對決的主戰場(chǎng)，目前“產(chǎn)業(yè)園區熱”需要實(shí)現理性回歸，以政府意志為主導，是產(chǎn)能過(guò)剩的催化劑。
    眾所周知，在中國的產(chǎn)業(yè)格局中煤炭、鋼鐵、水泥、光譜等幾大產(chǎn)業(yè)目前產(chǎn)能過(guò)剩表現尤為明顯，也是當下產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)對象。
分析這些產(chǎn)業(yè)之所以產(chǎn)能過(guò)剩的原因，在排除受?chē)H金融風(fēng)暴和主要出口國的一系列行業(yè)制裁導致的產(chǎn)品出口不力，以及隨著(zhù)生活方式的轉變物價(jià)的普遍上漲導致國內內需明顯衰退的外部因素，也與企業(yè)“只觀(guān)一隅，不觀(guān)全局”盲目擴張、地方政府為求業(yè)績(jì)“鴻雁拔毛，揠苗助長(cháng)”以行政手段過(guò)分干預市場(chǎng)密不可分，而當下成型的大部分旅游產(chǎn)業(yè)園、新興科技園、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園偏離本地產(chǎn)業(yè)和資源實(shí)際情況，借承接產(chǎn)業(yè)轉移與新型城鎮化之名，大搞土地財政，很多被命名為工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的項目實(shí)際多以住宅開(kāi)發(fā)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)為主，名不符實(shí)；工業(yè)園里看不到廠(chǎng)房也見(jiàn)不到倉儲設施，所開(kāi)發(fā)項目既不在工業(yè)區也不在交通樞紐線(xiàn)附近，此類(lèi)現象特別在某些三、四線(xiàn)城市屢見(jiàn)不鮮。
    深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機構認為，新型城鎮化既不是原有的城市化，更不是地產(chǎn)化。和諧有序的城鎮化需要政府和市場(chǎng)活動(dòng)參與主體在考慮經(jīng)濟效益的同時(shí)兼顧社會(huì )效益、環(huán)境效益，在實(shí)現自身利益、組織利益的同時(shí)，有效配置資本和資源。提高資本和資源的使用率，提高產(chǎn)業(yè)附加值。
在新型城鎮化、宏觀(guān)產(chǎn)業(yè)轉型升級的政策引導下，面對住宅市場(chǎng)日趨飽和，商業(yè)地產(chǎn)局部泡沫化的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉型的重要領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是產(chǎn)業(yè)園區項目的開(kāi)發(fā)能力即是考量房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的重要舞臺，也是隨著(zhù)市場(chǎng)層面、政策層面、資本和技術(shù)層面的變化，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入的地產(chǎn)細分領(lǐng)域。然而，產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)并非傳統住宅開(kāi)發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以輕松駕馭的。
 
二、產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)與傳統住宅、商業(yè)綜合體相比，具有更高的行業(yè)準入門(mén)檻，其主要是由工業(yè)園區開(kāi)發(fā)的特殊性決定的。
產(chǎn)業(yè)園區作為工業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，其作為一種獨有的商業(yè)模式，在開(kāi)發(fā)商融資、基礎設施建設、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項目并不斷完善產(chǎn)業(yè)鏈條，突出園區特色提高園區服務(wù)。整體來(lái)看具有明顯“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(cháng)期穩定回報”的特點(diǎn)。具體來(lái)看產(chǎn)業(yè)園區具有以下特點(diǎn)：
1、政策主導性強、專(zhuān)業(yè)性強。工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、區域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；
2、投資大、投資回收期長(cháng)。工業(yè)地產(chǎn)項目規模大，前期投入大；資金占用周期長(cháng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；
3、項目增值性較強。發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項目收入來(lái)源；加強教育業(yè)、醫療衛生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群，都將促使項目?jì)r(jià)值提升；
4、區域性強。由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應，不同區域具有不同的主導產(chǎn)業(yè)，區域市場(chǎng)對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區域的功能差別很小。
 
三、產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)模式有待進(jìn)一步創(chuàng )新和融合，產(chǎn)業(yè)園區作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要形態(tài)，也是復合地產(chǎn)的重要形態(tài)，其目前的開(kāi)發(fā)模式普遍比有限，需要進(jìn)一步創(chuàng )新與融合，須強力整合區域資源、產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、政府資源，在借助咨詢(xún)機構、策劃機構、規劃施工單位外腦的同時(shí)，組件大型的企業(yè)聯(lián)盟、構建監督完備的融資平臺。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的模式主要為園區綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府模式；在產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所采用的模式主要為以下三種：
1、以政府規劃的產(chǎn)業(yè)園、科技園區的建設為主導，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區開(kāi)發(fā)建設，政府完成初步規劃及配套建設吸引知名企業(yè)進(jìn)駐或組建以國資控股的開(kāi)發(fā)運營(yíng)集團進(jìn)行充分授權，同時(shí)通過(guò)土地出讓、租賃等方式引入同類(lèi)企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。如：東莞松山湖工業(yè)園、西安曲江旅游產(chǎn)業(yè)園、深圳華僑城等。
2、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)引導模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區建設。最具代表性的如：星網(wǎng)工業(yè)園等。
3、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式。如：北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。
 
四、產(chǎn)業(yè)園區的永續運營(yíng)和服務(wù)提升，依然是產(chǎn)業(yè)園區綜合效益最大化的有利保障。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于其短期收益率不高，必須通過(guò)持久的運營(yíng)，以綜合提升項目知名度和價(jià)值，因此產(chǎn)業(yè)園區的規劃、招商、運營(yíng)才是產(chǎn)業(yè)園區價(jià)值實(shí)現的王道，特別是在目前，區域發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)水平參差不齊、產(chǎn)業(yè)格局瞬息萬(wàn)變的情況、市場(chǎng)消費需求持續升級的客觀(guān)情況下，綜合企業(yè)優(yōu)勢、精準把握行業(yè)大勢、準確布局區域產(chǎn)業(yè)格局、以實(shí)事求是的精神，堅持創(chuàng )新與產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展思路，是每一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)主體不容忽視的重要環(huán)節。
 
五、以新型農業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游休閑養老、生物技術(shù)、基因工程、云技術(shù)為主體的大型產(chǎn)業(yè)園區將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)與價(jià)值實(shí)現的佼佼者。
   從相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟的拉動(dòng)性比例及城鎮化的發(fā)展要求來(lái)看，新型農業(yè)、基因工程、云技術(shù)作為正在成長(cháng)中最具活力的幾大行業(yè)，其發(fā)展與成熟離不開(kāi)其他行業(yè)的補充，也將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革植入新的活力因子。從人口結構和消費習慣的轉變趨勢來(lái)看旅游地產(chǎn)與養老地產(chǎn)依舊大有可為。
  
六、加快三、四線(xiàn)城市等落后區域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的培植，加大技術(shù)創(chuàng )新不斷完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條將成為促進(jìn)人口和資源回流，將成為縮小區域差異、促進(jìn)新型城鎮化實(shí)現的必要出口。
    為此需要地方政府在區域規劃、園區建設引導中進(jìn)一步向市場(chǎng)放權，做好程序監控和相關(guān)法律建設，并通過(guò)稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策等積極引導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐此次生城市，聯(lián)合社會(huì )力量和專(zhuān)業(yè)機構，通過(guò)平臺搭建資源整合等途徑，植根當地實(shí)際、深入產(chǎn)業(yè)發(fā)展細節，通過(guò)招商引資優(yōu)惠等途徑，發(fā)展和培育核心產(chǎn)業(yè)，解決社會(huì )就業(yè)，使產(chǎn)業(yè)園區建設運營(yíng)成為區域經(jīng)濟的重要增長(cháng)極尤為重要。
 
七、產(chǎn)業(yè)園區作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)、區域經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)、金融等、政治學(xué)理論的綜合實(shí)踐。其特殊性及需在要產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)在土地環(huán)節、規劃設計、項目融資、項目運營(yíng)等關(guān)鍵環(huán)節采取更為靈活的模式。
通過(guò)信息平臺建設，降低行業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)信息、企業(yè)信息不對稱(chēng)而引發(fā)項目與宏觀(guān)產(chǎn)業(yè)趨勢相脫節的風(fēng)險；
通過(guò)融資平臺建設，在合理控制項目資金成本，保證項目開(kāi)發(fā)投入所需現金流的充裕性的前提下，實(shí)現項目股市、股權、債券、基金、銀行等多渠道融資形態(tài)。
通過(guò)運營(yíng)管理平臺建設，根據不同行業(yè)屬性和產(chǎn)業(yè)園區的特色，重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園區的運作管理、品牌推廣、企業(yè)孵化、人才引入和培養方面進(jìn)行持續投入和關(guān)注，使整個(gè)園區快速散發(fā)經(jīng)濟活力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能。
 
結語(yǔ)：
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機構提出，產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政策的良性引導與扶持，但不能過(guò)度依賴(lài)現有統一政策，而應該在綜合區域、產(chǎn)業(yè)、項目、品牌等優(yōu)勢的情況下，邀請行業(yè)專(zhuān)業(yè)、產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家、地產(chǎn)專(zhuān)家、法律專(zhuān)家組成專(zhuān)業(yè)化的顧問(wèn)團隊，根據項目的特殊性擬定具有實(shí)效的發(fā)展政策，優(yōu)惠扶持政策。減少中間環(huán)節的價(jià)值輸送和權力尋租。產(chǎn)業(yè)引入與產(chǎn)業(yè)孵化作為產(chǎn)業(yè)園區的核心功能，在產(chǎn)業(yè)園區向產(chǎn)業(yè)綜合體、供應鏈與產(chǎn)業(yè)鏈集合社區發(fā)展的歷史趨勢下，產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)拯待理念、產(chǎn)品、功能、服務(wù)的綜合提升與行業(yè)的規范化發(fā)展。并在產(chǎn)業(yè)變局與新型城鎮化的發(fā)展要求下，通過(guò)優(yōu)質(zhì)園區的打造以縮小區域差異、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構的合理優(yōu)化。