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一、商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展過(guò)程中的重要作用
    商業(yè)推動(dòng)城市的發(fā)展，未來(lái)的商業(yè)肯定是作為城市的消費引擎?，F如今大型的城市綜合體，已經(jīng)形成了城市的一個(gè)名片，它會(huì )成為一個(gè)城市形象的代表，它對拉動(dòng)整個(gè)區域的經(jīng)濟會(huì )起到非常重要的作用，包括對居民就業(yè)率的提升，包括對政府財政稅收貢獻的增加，包括對整個(gè)城市居民消費水平的提升都有重要的作用。
    在一定程度上來(lái)說(shuō)，工業(yè)化對城市化進(jìn)程是起著(zhù)基礎性的作用，有工業(yè)化也就沒(méi)有城市化，而沒(méi)有城市的發(fā)展也就無(wú)從談起商業(yè)的發(fā)展，每一種商業(yè)變革的出現都以一定的城市形態(tài)為前提。同時(shí)商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與內涵發(fā)生了巨大的變化。我國改革開(kāi)放三十年、建國六十年，城市化作為城市發(fā)展的重要組成部分，對促進(jìn)經(jīng)濟、社會(huì )進(jìn)步，提升城市競爭力，都發(fā)揮了重要的作用。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，各大中城市的新興商業(yè)圈已經(jīng)逐步地形成，大大刺激了各類(lèi)資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
    近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)正迅速地成為房地產(chǎn)業(yè)投資的熱點(diǎn)，隨著(zhù)經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來(lái)了城市的產(chǎn)業(yè)升級和功能的拓展，以及城市區域分工與協(xié)作，區域經(jīng)濟的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)傾斜。不僅是一線(xiàn)城市，現在就是那些二線(xiàn)、三線(xiàn)的城市，也都意識到了商業(yè)地產(chǎn)給城市發(fā)展帶來(lái)的好處。
    作為一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)直接影響著(zhù)城市的創(chuàng )富力和競爭力，隨著(zhù)城市核心聚集效應和輻射效應的進(jìn)一步發(fā)揮，各種優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源和資金向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區域的稀缺資源，近年來(lái)各大城市核心的商業(yè)用地供不應求，價(jià)值不斷攀升，就充分說(shuō)明了城市核心商業(yè)地產(chǎn)資源不可估量的投資價(jià)值。
    那么我國的房地產(chǎn)業(yè)從2008年開(kāi)始到現在經(jīng)歷了深入的調整。由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(cháng)，受金融危機影響小，正成為不少開(kāi)發(fā)商積極關(guān)注并投資的領(lǐng)域。但是商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)更是一個(gè)市場(chǎng)化的投資產(chǎn)品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業(yè)設施建設列為了城市規劃的重點(diǎn)，目的是提高城市形象和品位，擴大就業(yè)和稅收，促進(jìn)地方經(jīng)濟。
    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對城市品質(zhì)和消費者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強烈的社會(huì )責任感，對政府、對社會(huì )、對投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費者負責。
    商業(yè)地產(chǎn)有著(zhù)典型的高風(fēng)險、高收益的特征，它的工作開(kāi)發(fā)鏈比住宅開(kāi)發(fā)要長(cháng)，涉及的環(huán)節也要多，目前有些城市對大型商業(yè)地產(chǎn)項目盲目立項、重復建設和規劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費與社會(huì )資源的浪費，并加大了投資的風(fēng)險。所以在城市化進(jìn)程中發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，需要考慮到商業(yè)地產(chǎn)的可持續運營(yíng)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目要引進(jìn)一些自己能夠持有物業(yè)、專(zhuān)業(yè)招商、后續運營(yíng)的企業(yè)來(lái)進(jìn)行運營(yíng)，而企業(yè)一旦自己持有物業(yè)，就會(huì )自己承受運營(yíng)的風(fēng)險，也就會(huì )更加細心地經(jīng)營(yíng)，會(huì )融入城市，與城市共同發(fā)展。

二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大勢
    近年來(lái)，大型商業(yè)綜合體已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，而傳統的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿(mǎn)足現在的居民消費對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白。
    全球的金融危機給我們的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了負面影響還是存在，從近年來(lái)數據統計來(lái)看，基本上看到從08年以來(lái)好多數據都是急劇地往下降，這就意味著(zhù)什么？意味著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)可能在08年到現在，還是處于一個(gè)下跌之后的復蘇的過(guò)程。同時(shí)它的復蘇周期或者說(shuō)它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米。自2011年開(kāi)始中國的購物中心增長(cháng)每年進(jìn)入300家，以前每年增長(cháng)都在300家以上。
    預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會(huì )有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購物中心將超10000家。因此在當前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
    不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當前有5萬(wàn)多家登記注冊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂(lè )需求都把握非常準的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。
    面對這樣的情況對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，除了大環(huán)境以外，怎么樣做好我們的小環(huán)境同樣非常重要。而在小環(huán)境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門(mén)、顧問(wèn)機構、金融機構、設計施工單位等等，也包括了很多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題、資金問(wèn)題、人才問(wèn)題等等。怎么樣把這個(gè)資源進(jìn)行整合，怎么樣通過(guò)資源整合把我們商業(yè)地產(chǎn)真正帶上一個(gè)新的高峰，這是當前非常急需解決的一個(gè)問(wèn)題。
    在這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，中國商業(yè)地產(chǎn)將會(huì )呈現以下發(fā)展趨勢。
    首先是資本的多元化，過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)很多是依靠銀行貸款，一個(gè)地產(chǎn)項目大的幾萬(wàn)平方米、十幾萬(wàn)平方米，甚至是二三十萬(wàn)平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長(cháng)的，但是現在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產(chǎn)權不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運用這種證券市場(chǎng)的資本。
    再一方面就是外資的進(jìn)入，因為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)比較健康的產(chǎn)業(yè)，它不像其他的有泡沫經(jīng)濟，它的泡沫成份不高，因為它的投資大，不容易去炒作，所以比較健康的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入方面是呈快速增長(cháng)的這么一個(gè)趨勢。
    除了外資以外，各種產(chǎn)業(yè)資本也紛紛進(jìn)入，也就是說(shuō)工業(yè)資本各個(gè)方面都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，魯能也在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠(chǎng)房用來(lái)開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)。因為商業(yè)地產(chǎn)的保值增值是具有不可替代的功能，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的增值三至五年就能夠有100%的增長(cháng)，就是作為持有物業(yè)，它的保值增值的功能是不斷地被認識的，這是投資資本的多元化。
    另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的功能的多元化，這個(gè)是明顯的趨勢，整個(gè)消費的最大的特點(diǎn)是升級。因為隨著(zhù)收入的增加，在消費上層次已經(jīng)拉開(kāi)了，在零售業(yè)的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個(gè)說(shuō)明消費者在分化，確實(shí)是有一部分人購買(mǎi)力是很強的。
    功能多元化的另一個(gè)體現就是綜合消費，我們現在不僅是購物，而是綜合消費，現在建一個(gè)購物中心，在業(yè)態(tài)比例的調整方面，服務(wù)業(yè)、餐飲、娛樂(lè )，這些服務(wù)業(yè)要占到40%，不能低于40%，這個(gè)是經(jīng)驗，這就說(shuō)明我們進(jìn)入一個(gè)綜合消費時(shí)代，所以它的功能性面臨一個(gè)多樣化的變化。
    第三個(gè)變化就是商業(yè)地產(chǎn)的布局變化，過(guò)去投入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個(gè)，這樣形成一種惡性競爭，現在政府要求地級以上城市已經(jīng)做完了商業(yè)規劃，所以對整個(gè)商業(yè)，特別是對這種大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的投入它有一個(gè)規劃限制，過(guò)去沒(méi)有，現在已經(jīng)完成了，這就是將來(lái)在商業(yè)項目的布局上更加合理。    
    第四個(gè)就是形態(tài)的變化，商業(yè)零售形態(tài)的變化，過(guò)去、是單一的，那現在如零售的地產(chǎn)項目拿要有一個(gè)主題，必須要有。因為現在形態(tài)非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業(yè)態(tài)的主題就是百貨，在城郊結合部可做這種大型的購物中心，因為購物中心的體量大，它的占地面積達，所以說(shuō)主題是購物中心，它有一個(gè)主題。再有一個(gè)，現在城市的升級和發(fā)展，都在做這種專(zhuān)業(yè)街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個(gè)綜合的步行街，它的建筑、它的設計有中國式的、傳統式的、歐洲式的，它是一個(gè)綜合的性的商業(yè)主題。隨著(zhù)城市的發(fā)展，現在商業(yè)地產(chǎn)的主題非常突出，這是一大變化。
    還有一個(gè)變化就是聯(lián)合發(fā)展，聯(lián)合發(fā)展最后將成為發(fā)展趨勢，開(kāi)發(fā)商和實(shí)際使用方將建立戰略的合作伙伴。近年地產(chǎn)項目很多帶有盲目性，建好了以后開(kāi)發(fā)商自己招商，因為開(kāi)發(fā)商對商業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)不了解，建起來(lái)了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個(gè)項目的成敗起著(zhù)重大的影響。將來(lái)的發(fā)展就是訂單式的，就是開(kāi)發(fā)商要根據零售商、運營(yíng)商他們的要求來(lái)量身訂做訂單式的商業(yè)項目，這樣就減少了風(fēng)險，這需要有一個(gè)長(cháng)期的戰略合作?，F在有一部分的零售商已經(jīng)在區域，在全國都進(jìn)行連鎖發(fā)展，它這種地產(chǎn)商和零售商的結合共同發(fā)展是最有效的手段，叫強強合作，這種成功的幾率是很高的，這個(gè)也將是一種發(fā)展的趨勢。

三、經(jīng)濟不景氣情況下商業(yè)地產(chǎn)如何逆勢突圍
    眼下，幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項目都委托專(zhuān)業(yè)招商機構進(jìn)行策劃和招商，這已成為一個(gè)不成文的規定。采用這種模式是有一定道理的。因為專(zhuān)業(yè)招商機構有著(zhù)一定的優(yōu)勢，他們擁有一支專(zhuān)業(yè)化的操作團隊和一大批客戶(hù)資源，更具備一定的實(shí)際操作經(jīng)驗和水平。這樣的機構在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
    但是，如果開(kāi)發(fā)商委托的是一個(gè)“冒牌”的代理機構，非但項目招商不成功，而且項目發(fā)展的時(shí)機也被耽擱，后期招商局面將更難打開(kāi)。因此選擇專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機構進(jìn)行合作是保證商業(yè)地產(chǎn)項目招商成功的關(guān)鍵因素。那么，如何在經(jīng)濟不景氣情況下進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)逆勢突圍？有以下幾點(diǎn)值得考慮。
    第一，越是在困境的時(shí)候確實(shí)越是存在著(zhù)機遇，所以在這種情況下商業(yè)地產(chǎn)首先是業(yè)態(tài)的調整，業(yè)態(tài)的調整可能是現在很多商家都面臨這個(gè)問(wèn)題，它的調整有幾種情況。第一個(gè)可能是要差異化地調整，可能跟競爭物業(yè)的差異化的調整。另外一個(gè)是互補業(yè)態(tài)的結合，就是在調整的過(guò)程當中，業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)之間要有一個(gè)互相的補充、互相的借勢，這樣能夠把商業(yè)打造得更好，這是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。
    第二，就是在這個(gè)時(shí)間段，一定要有一個(gè)平和的心態(tài)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是商家，但是在這個(gè)區間作出一個(gè)適當地讓步，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商或者商戶(hù)、業(yè)主，他會(huì )適當地延長(cháng)這種免租期或者說(shuō)適當降低租金，商戶(hù)在這段時(shí)間應該說(shuō)在自己的這種經(jīng)營(yíng)思路，包括它這種對未來(lái)信心的打造，包括對服務(wù)的提高方面，能夠對自己進(jìn)行自我改造，這樣雙方共同努力，就會(huì )把這個(gè)調整期很好地渡過(guò)去，這是第二點(diǎn)。
    第三，就是經(jīng)營(yíng)思路的調整和經(jīng)營(yíng)策略的調整。因為很多商戶(hù)，包括很多商場(chǎng)和購物中心，在初期的過(guò)程中，可能引進(jìn)的商戶(hù)檔次的問(wèn)題，包括品牌店或者說(shuō)主力店引入的問(wèn)題存在著(zhù)很多的問(wèn)題，正好在這個(gè)時(shí)機，應該說(shuō)是爆發(fā)矛盾的一個(gè)好的時(shí)機，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個(gè)受歡迎業(yè)態(tài)的引入，對這種商業(yè)的發(fā)展肯定是非常有利的。

四、華錦模式與招商創(chuàng )新
    據行業(yè)最新的數據顯示，由于招商進(jìn)展的緩慢，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛推遲了項目開(kāi)業(yè)的時(shí)間，同時(shí)不斷會(huì )有新增商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，所以總體市場(chǎng)的空置率還會(huì )進(jìn)一步被推高，租金也在激烈的市場(chǎng)競爭中在下降。盤(pán)點(diǎn)近三年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現，可以用三個(gè)詞來(lái)概括，就是供應量大、空置率高、租金下滑。產(chǎn)生這些現象的原因，仍然是因為受到全球金融危機和市場(chǎng)大環(huán)境不景氣的影響。但事實(shí)上究其原因，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多數存在招商專(zhuān)業(yè)化程度不足的情況。
    華錦億爵立足深圳這個(gè)全國商業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)最高水準之福地，服務(wù)項目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團公司、頂級建筑設計院、知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等，與全國各行業(yè)內數千家知名品牌建立了戰略合作關(guān)系。以商業(yè)地產(chǎn)全程策劃為平臺，匯集了地產(chǎn)商業(yè)規劃、商業(yè)運營(yíng)管理、招商與銷(xiāo)售人才、建筑規劃設計、平面設計師、廣告文案、平面設計師等眾多管理及技術(shù)人才組成的強大團隊。華錦億爵團隊在市場(chǎng)行業(yè)研究、商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰、新商業(yè)模式研究、建筑設計和業(yè)態(tài)規劃等理論和實(shí)戰方面成果卓越。
    為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效互動(dòng)，確保商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)濟不景氣的情況下成功招商開(kāi)局，華錦億爵深度整合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的強勢資源，高效對接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，整合多個(gè)方面的需求，打造出一整套真正的專(zhuān)業(yè)、有效的華錦億爵招商開(kāi)局模式，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康永續發(fā)展。
    首先我們始終堅持商業(yè)項目的成功在于經(jīng)營(yíng)的成功，這也是衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的唯一標準?，F在眾多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)項目之后，以銷(xiāo)售回籠為最終目的，我們只能說(shuō)這類(lèi)開(kāi)發(fā)商只是開(kāi)發(fā)商業(yè)用房獲得銷(xiāo)售利潤而已，而不是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，只有長(cháng)期從事商業(yè)項目開(kāi)發(fā)并持續經(jīng)營(yíng)長(cháng)期獲利的開(kāi)發(fā)商，才屬于從事商業(yè)房地產(chǎn)范疇。
    所以我們認為經(jīng)營(yíng)管理在項目前期就要介入，并且貫穿商業(yè)策劃運營(yíng)整個(gè)環(huán)節。從商業(yè)地產(chǎn)策劃項目拿地、定位、業(yè)態(tài)、規劃、招商、銷(xiāo)售、管理等六大環(huán)節都要系統考慮后期經(jīng)營(yíng)管理，否則只是為了招商而招商，就會(huì )給后期經(jīng)營(yíng)管理埋下“定時(shí)炸彈”。我們華錦億爵團隊特別擅長(cháng)商業(yè)運營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，在項目招商前期就將該項目后期的整體經(jīng)營(yíng)管理策略進(jìn)行規劃設計，確保商戶(hù)“進(jìn)的來(lái)，有發(fā)展”。
    其次，我們始終認為商品和商戶(hù)才是商業(yè)之本。“商業(yè)地產(chǎn)招商”不等于“商業(yè)地產(chǎn)招租”，而是要抓住“商業(yè)地產(chǎn)項目商品和商戶(hù)質(zhì)量”這個(gè)“命根子”，打造商業(yè)地產(chǎn)項目核心競爭力，同時(shí)找準目標優(yōu)質(zhì)商家。只有堅持好商品和好商家才是經(jīng)營(yíng)之本的原則，招商或者銷(xiāo)售才能真正實(shí)現“爆棚”的場(chǎng)面。華錦團隊在商業(yè)銷(xiāo)售和招商中總結了大量的招商的方法、關(guān)系和渠道，在針對任何一個(gè)商業(yè)項目招商過(guò)程中，都能快速的凝聚目標商家，迅速實(shí)現招商開(kāi)局。同時(shí)深圳華錦團隊擅長(cháng)運用成熟的商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧，以專(zhuān)業(yè)的實(shí)力和經(jīng)得起考驗的事實(shí)吸引商戶(hù)或者投資者，從而確保了項目的招商代理與銷(xiāo)售代理成功！
    眾所周知，一個(gè)大型的商業(yè)項目需要一個(gè)艱苦而漫長(cháng)的養商期，在招商策劃方案開(kāi)始實(shí)施后，招商的實(shí)際進(jìn)程并非能夠完全按照策劃方案所述的進(jìn)行，市場(chǎng)畢竟是不斷變化的。招商必須面對著(zhù)三個(gè)方面的變化：一是項目競爭對手的變化；二是招商目標開(kāi)店計劃的變化；三是項目目標消費群的變化。一旦市場(chǎng)變化，招商目標和實(shí)施細節肯定要做出適當的調整。
    招商政策的制定也需要隨市場(chǎng)的變化作相應的調整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標。另外，對于可能有助于整個(gè)項目招商的特殊品牌，應采取更優(yōu)惠的招商政策。